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购买抵押二手房，无法过户获赔偿
山东万航律师事务所 王祥力律师
案情简介：
刘某（甲方）与姚某（乙方）于2007年12月30日签订《售房协议》约定：甲方将位于某处的房屋出卖给乙方，房款总金额为254600元；并约定甲方应为乙方办理房屋产权过户登记手续。协议签订后，姚某分三次支付购房款13万元，刘某将房屋交付姚某使用。姚某要求办理过户手续，刘某称该房屋在银行设定有抵押，无法办理过户，等将银行借款还清后立即办理过户手续。因未能办理过户手续，姚某也未交纳剩余购房款。
2011年11月9日，因刘某未能偿还银行欠款，银行行使抵押权，法院委托拍卖公司拍卖该房屋，宋某拍得该房屋并办理了产权登记过户手续。2012年2月13日，宋某向姚某主张物权并收回房屋。姚某多次找刘某要求退还购房款并赔偿损失，刘某予以拒绝，姚某便将刘某诉至法院要求退还购房款并赔偿可得利益损失。
诉讼中，经鉴定该房屋的市场价值为57.5万元。法院最后判决刘某退还姚某购房款13万元，并赔偿姚某可得利益损失32.04万元。
以案说法：
本案中，原告姚某与被告刘某签订的《售房协议》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因刘某将该房屋抵押给银行又未能如约偿还银行贷款致该房屋被拍卖。宋某通过参与拍卖取得该房屋所有权符合法定程序。因房屋已归他人所有，刘某与姚某签订售房协议无法继续履行，姚某钱房两空。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
本案中刘某的行为已构成根本性违约，依法应退还购房款并赔偿损失。故姚某要求被告刘某退还购房款和赔偿可得利益损失，于法有据。根据鉴定结论，目前该房屋总价值57.5万元，可得利益损失应为32.04万元。
律师提示：近年来二手房交易数量激增，购房者在选购二手房时应了解清楚标的房屋产权是否清晰、是否存在抵押或查封等情况，切莫疏忽大意。否则，有可能造成钱房两空的不利后果。
